1) Initial steps: identificación fiscal y NIE
Antes de empezar, confirma la identificación fiscal de todas las partes.
Nacionales españoles: DNI o CIF ya identifican fiscalmente.
No residentes: necesitan NIE/NIF y alta censal (Modelo 030) para tributar (vendedor por la ganancia; comprador por IVA o ITP, según el caso).
Alta censal: Agencia Tributaria – Modelo 030.
Cita para NIE en España: Policía Nacional – Cita previa.
Trámite desde el exterior: Consulado de España de su demarcación (MAEC).
Si el NIE no llega a tiempo, es posible solicitar un NIF provisional “M” ante la AEAT para declarar dentro del mes siguiente a la firma. Con el NIE/NIF podrás abrir cuenta bancaria y, si procede, tramitar hipoteca.
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2) Due Diligence: comprobar finca y situación legal
Verifica que lo que se vende coincide con lo inscrito y con la realidad física.
Nota Simple del Registro de la Propiedad: descripción, titularidad, cargas, asientos pendientes.
Solicitud online: Registradores de España.
Certificado Catastral: superficie, linderos, uso y valor de referencia (base mínima a efectos fiscales).
Consulta: Sede del Catastro.
Comprueba cargas (hipotecas, servidumbres, embargos). Si existen, decide:
Cancelar antes de firmar (acreditar cancelación y pedir Nota Simple actualizada “libre de cargas”); o
Subrogar/retener importes en precio, con autorización del acreedor.
Valora normativa especial aplicable: rústico/urbano, licencias, actividad, patrimonio protegido, costas, etc.
3) Precontratos: opción, promesa, arras y preacuerdo
Cuando la Due Diligence es favorable, toca pactar el instrumento previo:
Opción de compra: derecho preferente del comprador por plazo y precio pactados. Conviene inscribirlo (si grava la finca).
Promesa de venta: el vendedor se obliga a vender en plazo; prevé penalización si incumple.
Contrato de arras (habituales las arras penitenciales): el comprador entrega señal (suele r 10%).
Si incumple el comprador, pierde la señal.
Si incumple el vendedor, devuelve el doble.
Precontrato: fija actuaciones y costes reembolsables antes de la compraventa (útil si hay gestiones previas relevantes).
Marco legal útil: Código Civil (arras/obligaciones) y LAU 29/1994 para tanteo/retracto en alquileres (BOE LAU).
4) Cierre de Due Diligence: informe y riesgos
Recoge el análisis en un Due Diligence Report:
Documentos revisados y conclusiones por epígrafes.
Riesgos identificados (urbanísticos, registrales, fiscales, ocupacionales) y propuestas de mitigación.
Recomendación: seguir, renegociar o no comprar.
En escenarios con posible litigio futuro, detalla estrategia, costes, plazos y probabilidades.
5) Escritura pública ante Notario: documentación y costes
¿Por qué ante Notario?
La escritura pública otorga fe pública, permite inscripción registral y te convierte en propietario frente a terceros.
Se puede firmar en cualquier notaría de España; incluso con partes en distintas ciudades mediante poderes.
Documentación habitual
Nota Simple, Certificado Catastral, Certificado Energético, Certificado de Comunidad (si procede), Cédula de Habitabilidad (según CCAA), IBI último, poderes, NIE, etc.
Si hay hipoteca: entrega previa de FEIN/ESIS y FIAE con antelación legal (LCCI).
Marco: Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario BOE.
Info orientativa: Banco de España – FEIN/FIAE.
Costes (quién paga)
Notaría (arancel estatal; aprox. 0,3–0,5% según importe).
Registro de la Propiedad (arancel estatal; aprox. 400–650 €).
Impuestos:
Obra nueva/primera transmisión: IVA 10% + IAJD (0,4–1,5% según CCAA) – BOE ITP-AJD (TR 1/1993).
Segunda transmisión: ITP (tipo según CCAA).
Gestoría: liquidación e inscripción.
Por regla general, salvo pacto, el comprador asume la mayoría de gastos; el vendedor la primera copia (art. CC).
6) Post-venta: vicios ocultos y garantías
Lo normal es que no surjan problemas si hubo buen asesoramiento. Si aparecen, distingue:
Vicios ocultos (no aparentes al comprar): el vendedor responde si impiden el uso normal o habrías pagado menos.
Plazo para reclamar por saneamiento: 6 meses desde la compra (art. 1484 y ss. CC).
Pasos: pericial, comunicación al vendedor, burofax, y si no hay acuerdo, demanda.
Información omitida relevante del vendedor: puede plantearse nulidad por error.
Pasado el semestre, cabe otra vía (más incierta): acción por falta de conformidad/nulidad.
Actúa rápido para no perder plazos. Te ayudamos a valorar, reclamar y, si toca, litigar.
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