Leitfaden für den Kauf und Verkauf von Immobilien auf städtischen Grundstücken in Spanien

Der Verkauf oder Kauf von Immobilien auf städtischem Grund in Spanien erfordert eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung. Bei Frau Legal empfehlen wir immer, alle Dokumente und Verfahren im Voraus zu überprüfen, damit die Transaktion reibungslos, sicher und erfolgreich abgewickelt werden kann, wenn ein Käufer oder dessen Anwalt erscheint.

Nachfolgend finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zu den wichtigsten Dokumenten und Anforderungen, die Sie bereithalten sollten.

1. Die beteiligten Parteien: Verkäufer und Käufer

1.1. NIE (Ausländeridentifikationsnummer)

Beide Parteien müssen ordnungsgemäß identifiziert sein und über eine NIE verfügen. In der Regel hat der Verkäufer bereits eine, aber der Käufer muss diese vor der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde vor dem Notar einholen, da sie für die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist.

Wenn eine der Parteien ein Unternehmen ist, muss es über die entsprechende CIF (Steueridentifikationsnummer) verfügen.

1.2. Vertretung

Es muss eindeutig angegeben werden, ob die Parteien in eigenem Namen oder durch einen Vertreter handeln.

• Jede Vollmacht muss notariell beglaubigt und gültig sein.
• Wenn es sich um ein ausländisches Dokument handelt, muss es mit einer Apostille versehen, beglaubigt und offiziell übersetzt werden.

Bei Unternehmen ist genau anzugeben, wer handelt (Geschäftsführer, Manager, Verwalter usw.), und sicherzustellen, dass die Unterlagen für den Notar bereitliegen.

1.3. Ehegüterrecht

Für Käufer ist es wichtig, den Familienstand frühzeitig zu klären. Bei Verheirateten muss der Güterstand überprüft werden. Jede Ehevereinbarung muss dem Notar mit einer Apostille und einer beglaubigten Übersetzung vorgelegt werden, um Probleme in letzter Minute zu vermeiden.

1.4. Gesetz über wirtschaftliche Eigentümer

Im Geschäftsverkehr mit Unternehmen muss diese Erklärung im Voraus abgegeben werden.

1.5. Steuerlicher Wohnsitz des Verkäufers

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das spanische Finanzamt als Vorauszahlung auf die mögliche Kapitalertragssteuer des Verkäufers abführen.

Wenn der Verkäufer Ausländer ist, aber seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat, muss er eine offizielle Steuerbescheinigung vorlegen, die vom Finanzamt ausgestellt wurde. Aufenthaltskarten oder Meldebescheinigungen sind hierfür nicht geeignet.

1.6. Nationalität des Käufers

Käufer aus Nicht-EU-Ländern müssen eine militärische Genehmigung einholen, um Immobilien auf ländlichen Grundstücken zu erwerben. Dieser Leitfaden bezieht sich zwar auf städtische Grundstücke, doch gelegentlich kann eine städtische Immobilie im Grundbuch dennoch als ländlich eingetragen sein – in solchen Fällen verlangen der Notar und der Grundbuchführer diese Genehmigung.

2. Gegenstand der Transaktion: Die Immobilie

2.1. Grundbuchauszug (Nota Simple)

Dieses Dokument enthält Angaben zum eingetragenen Eigentümer, eine Beschreibung der Immobilie und bestehende Belastungen wie:

• Hypotheken
• Pfandrechte oder Pfändungen
• Dienstbarkeiten
• Gemeinschaftsregeln oder Vereinbarungen

Wenn Sie die vorherige Kaufurkunde (Verkauf, Erbschaft oder Schenkung) vorliegen haben, vereinfacht dies den Vorgang.

2.2. Frühere Taten

Es ist sinnvoll, Urkunden über Neubauten, Erweiterungen oder horizontale Teilungen (im Falle von Miteigentum) zu haben. Dadurch wird sichergestellt, dass die Rechtsgeschichte der Immobilie vollständig ist und vom Notar oder Anwalt überprüft werden kann.

2.3. Katasterreferenz und lokale Steuerbescheinigungen (IBI)

Sie sollten Folgendes haben:

• Die Katasterreferenznummer
• Die letzten vier Jahre der IBI-Einnahmen (Grundsteuer)

Laut Gesetz können unbezahlte IBI-Steuern der letzten vier Jahre zurückgefordert werden. Die Steuer des laufenden Jahres sollte proportional zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden, abhängig von der Dauer des Eigentums.

2.4. Gemeinschaftseigentum

Für Immobilien innerhalb einer Gemeinde:

• Halten Sie die Gemeinschaftsordnung und außerordentliche Budgets bereit.
• Legen Sie eine vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft unterzeichnete Bescheinigung über die Zahlungsmoral vor – dies ist nach spanischem Recht vorgeschrieben.

2.5. Küstenbegrenzungen

Wenn sich die Immobilie in der Nähe der Küstenzone befindet, fordern Sie eine Bescheinigung der Küstenbehörden an, aus der hervorgeht, dass sie nicht in Schutzgebiete hineinragt.

2.6. Abstimmung zwischen Grundbuch- und Katasterunterlagen

Stellen Sie sicher, dass das Grundbuchamt und das Katasteramt dieselbe Realität widerspiegeln (Gebäude, Grenzen, Fläche). Unstimmigkeiten in den Unterlagen können den Verkauf oder die Genehmigung von Hypotheken verzögern.

2.7. Kulturell interessante Objekte (BIC)

Wenden Sie sich an den Consell Insular, um zu bestätigen, ob die Immobilie unter Denkmalschutz steht, da möglicherweise besondere Erhaltungs- und Renovierungsbeschränkungen gelten.

2.8. Versorgungsunternehmen

Halten Sie aktuelle Rechnungen für Wasser, Strom und Gas bereit, um nachzuweisen, dass keine ausstehenden Zahlungen vorliegen, und um die Übertragung der Verträge zu erleichtern.

3. Relevante Dokumente und städtebauliche Aspekte

3.1. Energieeffizienz-Zertifikat

Gemäß EU-Vorschriften obligatorisch. Es kann schnell beschafft werden, aber es ist ratsam, frühzeitig damit zu beginnen.

3.2. Bewohnbarkeitsbescheinigung

Gemäß dem balearischen Wohnungsbaugesetz für jeden Verkauf, jede Vermietung oder jede Nutzungsübertragung erforderlich. Das Fehlen dieser Bescheinigung muss im Vertrag oder in der Urkunde ausdrücklich erwähnt werden. Andernfalls können Geldstrafen verhängt werden.

3.3. Baugenehmigungen und Fertigstellungsbescheinigungen

Bewahren Sie Kopien auf von:

• Alle Baugenehmigungen
• Abschlussbescheinigungen vom Architekten und Rathaus
• Erstbezugsgenehmigungen
• Genehmigte Entwürfe und endgültige Projektpläne

Ein technischer Bericht eines Architekten wird dringend empfohlen, um die Konstruktionsdetails und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu bestätigen.

3.4. Bescheinigungen über das Nichtvorliegen von Verstößen gegen die Raumordnung

Beantragen Sie sowohl beim Rathaus als auch beim Consell Insular Bescheinigungen, aus denen hervorgeht, dass keine Disziplinarverfahren gegen die Immobilie anhängig sind. Dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen, beantragen Sie diese daher frühzeitig.

3.5. Zertifikat für Stadtplanung

Dieses Dokument ist für Grundstücke oder unbebaute städtische Flächen unerlässlich und enthält detaillierte Angaben zu den Bauauflagen und Bebauungsbeschränkungen.

3.6. Wasserressourcen

Bei Einfamilienhäusern ist zu überprüfen, ob eine Genehmigung der Wasserwirtschaftsbehörde für Heizungs- oder Geothermieanlagen vorliegt.

4. Wenn die Immobilie vermietet ist

Gemäß Artikel 14 des Gesetzes über städtische Mietverträge übernimmt der Käufer den Mietvertrag nur, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist.

Der Mieter hat jedoch Vorkaufs- und Rücktrittsrechte:

• Vorkaufsrecht: Der Eigentümer muss den Mieter über die Verkaufsbedingungen informieren und ihm eine Frist von 30 Tagen einräumen, um sein Kaufrecht auszuüben.
• Rücktrittsrecht: Wenn keine Mitteilung erfolgt oder wenn der Gegenstand zu besseren Bedingungen an einen Dritten verkauft wird, kann der Mieter ihn dennoch zu denselben Bedingungen erwerben.

Schlussfolgerung

Dies sind nur einige der rechtlichen und verfahrenstechnischen Aspekte, die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien auf den Balearen zu beachten sind.

Bei Frau Legal sind unsere erfahrenen Immobilienanwälte auf Mallorca, Ibiza und Menorca mit allen rechtlichen Anforderungen, Unterlagen und Verwaltungsabläufen bestens vertraut.

Ganz gleich, ob Sie sich darauf vorbereiten, Ihre Immobilie zum Verkauf anzubieten, oder bereits einen Käufer gefunden haben – unser Team berät Sie individuell, um eine reibungslose und sichere Transaktion zu gewährleisten.

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