Diskrepanzen bei der Landvermessung in Spanien verstehen
Wenn Sie in Spanien Land besitzen – oder einen Kauf planen –, haben Sie vielleicht schon festgestellt, dass es bei der Vermessung von Grundstücken oft zu Verwirrung kommt. Das Grundbuchamt, das Katasteramt und die tatsächliche Fläche weisen häufig unterschiedliche Angaben für dasselbe Grundstück auf.
Diese Diskrepanzen können zu schwerwiegenden Komplikationen führen, insbesondere beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie. In diesem Artikel erklären unsere Immobilienanwälte auf Mallorca, warum dies geschieht und wie man es nach spanischem Recht korrigieren kann.
Warum treten Diskrepanzen zwischen den Registern auf?
Im Laufe der Jahre haben sich viele Grundstücke aufgrund von Grenzänderungen, alten Vermessungsmethoden oder nie dokumentierten baulichen Veränderungen verändert. Das bedeutet, dass die in den amtlichen Registern angegebene Fläche nicht immer der Realität entspricht.
Wenn Sie den Verkauf oder Kauf einer Immobilie planen, sollten Sie diese Unterschiede vor Unterzeichnung eines Vertrags klären. Dadurch wird der Prozess beschleunigt und spätere rechtliche oder notarielle Komplikationen vermieden.
Bei Frau Legal empfehlen wir, diesen Prozess frühzeitig zu beginnen und einen Spezialisten zu konsultieren, da diese Berichtigungen zeitaufwendig sein können und mehrere Dokumente erfordern.
Rechtliche Verfahren zur Behebung von Oberflächenabweichungen
Das spanische Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) sieht zwei Hauptverfahren zur Korrektur von Messabweichungen vor:
1. Artikel 201.3 LH – Vereinfachtes Verfahren (bis zu 10 %)
Wenn die Differenz zwischen der eingetragenen Fläche und der tatsächlichen Messung 10 % nicht überschreitet, kann die Berichtigung direkt vor einem Notar in einem vereinfachten Verfahren vorgenommen werden.
Es gibt zwei Fälle:
- Wenn die Differenz unter 10 % liegt: Eine Grundbuchbescheinigung mit einer detaillierten Vermessung muss die vollständige Übereinstimmung zwischen der eingetragenen Immobilie und dem physischen Grundstück nachweisen.
- Wenn die Differenz unter 5 % liegt: Sie kann einfach durch eine Erklärung des Schenkers in der Urkunde korrigiert werden.
Nach Unterzeichnung der öffentlichen Berichtigung beurteilt der Grundbuchführer den Antrag. Wenn keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Berichtigung bestehen, wird die Eintragung vorgenommen und die benachbarten Eigentümer werden benachrichtigt.
Bestehen jedoch berechtigte Zweifel – beispielsweise aufgrund einer früheren Unterteilung oder der Gefahr einer doppelten Registrierung –, kann der Registrator die Registrierung ablehnen und weitere Klarstellungen verlangen.
2. Artikel 201.1 und 203 LH – Vollständiges „Dominion File“-Verfahren (über 10 %)
Wenn die Differenz 10 % übersteigt, wird der Vorgang komplexer. Dieses Verfahren, das als „Dominion File” bezeichnet wird, muss ebenfalls vor einem Notar durchgeführt werden.
Der Notar stellt alle erforderlichen Unterlagen zusammen und sendet sie an den Standesbeamten, der nach Prüfung seiner Unterlagen innerhalb von 15 Tagen eine Bescheinigung ausstellen muss.
Wenn keine Probleme auftreten, stellt die Registrierungsstelle eine Eintragungsbescheinigung aus (gültig für 90 Tage, verlängerbar auf 180 Tage) und sendet die Bescheinigung an den Notar zurück.
Als nächstes muss der Notar alle betroffenen Parteien und benachbarten Grundstückseigentümer benachrichtigen, die einen Monat Zeit haben, um ihre Ansprüche geltend zu machen.
Bei Einwänden kann das Verfahren ausgesetzt werden und nur durch ein Gerichtsverfahren vor dem Gericht erster Instanz fortgesetzt werden.
Wenn keine Einwände vorliegen, genehmigt der Standesbeamte die Berichtigung und ordnet die Veröffentlichung des Edikts im Staatsanzeiger (Boletín Oficial del Estado) an.
Warum jetzt handeln?
Da das Gesetz nun Korrekturen auf eine Differenz von 10 % begrenzt, ist es ratsam, so schnell wie möglich zu handeln. Vor der Reform waren Korrekturen von bis zu 20 % zulässig – dies ist nun nicht mehr der Fall, und zukünftige Reformen könnten die Schwelle noch weiter senken.
Eine Verzögerung dieses Prozesses könnte bedeuten, dass in Zukunft längere und kostspieligere Verfahren zu bewältigen sind.
Wenn Sie vermuten, dass die Vermessungsdaten Ihres Grundstücks nicht korrekt sind, kann Ihnen unser Team von Immobilienanwälten auf Mallorca und Ibiza dabei helfen, die richtigen Informationen zu klären, zu aktualisieren und zu registrieren.
Kontaktieren Sie uns hier für eine maßgeschneiderte Beratung und Unterstützung bei der Kataster- und Registerkoordination.
