Im Immobiliensektor arbeiten wir täglich mit verschiedenen Arten von Immobilienwerten – und jeder dient einem ganz anderen Zweck. Das Verständnis des Unterschieds zwischen Marktwert, Katasterwert und nun auch dem neuen Marktreferenzwert ist unerlässlich, um steuerliche Überraschungen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Spanien zu vermeiden.
Marktwert vs. Katasterwert
Der Marktwert einer Immobilie hängt vollständig von Angebot und Nachfrage ab. An Orten wie den Balearen hat die aktuelle Nachfrage die Marktpreise deutlich in die Höhe getrieben – was sich deutlich in den Immobilienangeboten auf Mallorca, Ibiza und Menorca widerspiegelt.
Der Katasterwert ist jedoch ein vom Katasteramt (Catastro) festgelegter Verwaltungswert. Er steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem tatsächlichen Marktpreis und dient hauptsächlich als Referenz für die Berechnung verschiedener Steuern, wie z. B.:
- IBI (Grundsteuer)
- Plusvalía (Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken)
- IRPF (Einkommensteuer)
- IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige)
Dieser Katasterwert wird – zusammen mit anderen Daten – auch von der spanischen Steuerbehörde zur Schätzung von Immobilienwerten herangezogen, wenn es um die Berechnung folgender Werte geht:
- Übertragungssteuer und Stempelsteuer (ITP & AJD)
- Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD)
Wenn der in einer Transaktion angegebene Wert unter dem vom Finanzamt geschätzten Wert liegt, kann der Käufer oder Verkäufer später eine Steuerneufestsetzung erhalten, die die Zahlung der Differenz zuzüglich Zinsen und möglicher Strafen vorsieht.
Einführung des neuen „Marktbezugswerts“
Jüngste Diskussionen im Rahmen des spanischen Haushaltsentwurfs deuteten darauf hin, dass die Regierung eine Angleichung der Katasterwerte an die Marktwerte plante, was zu einem erheblichen Anstieg der IBI- und Plusvalía-Steuern geführt hätte.
Das Finanzministerium hat jedoch offiziell klargestellt, dass dies nicht der Fall ist. Der Katasterwert bleibt unverändert, stattdessen plant die Regierung die Einführung eines neuen „Immobilienmarkt-Referenzwerts”.
Nach Angaben des Ministeriums soll dieser Wert Folgendes bewirken:
- Verbesserung der Rechtssicherheit und Transparenz auf dem Immobilienmarkt.
- Bekämpfung von Steuerbetrug bei Immobilientransaktionen.
- Als einheitlicher Maßstab für die Bewertung dienen und so für gerechtere Steuerbescheide sorgen.
Dieser neue Marktbezugswert wird sein:
- Berechnet vom Katasteramt (Catastro) auf Grundlage der von Notaren gemeldeten tatsächlichen Verkaufspreise.
- Durch andere offizielle Datenquellen verifiziert.
- Für öffentliche Verwaltungen und Bürger als transparenter Referenzindex zugänglich.
Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?
Derzeit handelt es sich bei dem neuen Marktreferenzwert noch um einen Gesetzesentwurf. Sobald das Haushaltsgesetz verabschiedet ist und dieses neue System in Kraft tritt, werden seine Auswirkungen auf die Besteuerung und Immobilientransaktionen deutlicher werden.
Derzeit können Immobilienbesitzer sicher sein, dass ihre IBI- und Plusvalía-Steuern nicht automatisch steigen werden, da diese ausschließlich von kommunalen Vorschriften abhängen.
Bei Frau Legal werden wir die Umsetzung dieses neuen Bewertungssystems und seine praktischen Auswirkungen auf Immobilienverkäufe, Erbschaften und Steuerpflichten auf den Balearen genau beobachten.
👉 Wenn Sie planen, eine Immobilie auf Mallorca oder Ibiza zu kaufen, zu verkaufen oder zu erben, wenden Sie sich an unser Team für Immobilienrecht. Wir helfen Ihnen zu verstehen, wie sich diese neuen Maßnahmen auf Ihre Transaktion auswirken könnten, und sorgen dafür, dass Ihre Interessen umfassend geschützt werden.
