Rechtliche Folgen unzulässiger Bauten und Arbeiten auf landwirtschaftlichen Flächen auf den Balearen
Für den Bau oder die Erweiterung einer Immobilie auf den Balearen ist immer eine gültige Baugenehmigung erforderlich. Diese Genehmigungen werden vom örtlichen Rathaus (Ayuntamiento) nach einem technischen Gutachten des Consell Insular ausgestellt.
Die Durchführung jeglicher Art von Bauarbeiten ohne diese Genehmigung kann schwerwiegende Folgen haben. Zu den häufigsten Konsequenzen zählen Geldstrafen durch die Verwaltung und Abrissverfügungen für nicht genehmigte Bauarbeiten. Das ist jedoch noch nicht alles – in bestimmten Fällen kann auch eine strafrechtliche Haftung geltend gemacht werden.
Verwaltungsrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen
Zusätzlich zu den Verwaltungsstrafen gemäß dem Balearischen Raumordnungsgesetz (LUIB) sieht Artikel 319.2 des spanischen Strafgesetzbuches strafrechtliche Sanktionen für illegale Bauten auf nicht bebaubarem (ländlichem) Land vor.
„Eigentümer, Bauunternehmer oder technische Fachleute, die Gebäude errichten oder Arbeiten auf Grundstücken durchführen, für die keine Baugenehmigung vorliegt, werden mit Freiheitsstrafen von 1 bis 3 Jahren, Geldstrafen von 12 bis 24 Monaten und einem Berufsverbot von 1 bis 4 Jahren bestraft.“
Das Gericht kann auch den Abriss des Bauwerks und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks anordnen.
Wer kann haftbar gemacht werden?
Nur diejenigen, die direkt an dem illegalen Bau beteiligt sind, können strafrechtlich verfolgt werden – in der Regel sind dies:
- Bauherr
- Konstruktor
- Technischer Architekt oder Ingenieur
Käufer einer Immobilie mit bestehenden unzulässigen Bauten sind jedoch nicht strafrechtlich haftbar. Sie können jedoch weiterhin mit Verwaltungsstrafen wie Geldbußen oder Anordnungen zur Legalisierung oder zum Abriss der Bauten rechnen.
Was sind „unzulässige Konstruktionen“?
Der Begriff bezieht sich auf Gebäude oder Bauwerke, die niemals eine Genehmigung hätten erhalten können, da sie auf geschütztem oder nicht bebaubarem Land errichtet wurden.
Dies unterscheidet sich von Arbeiten, die ohne Genehmigung ausgeführt wurden, aber später legalisiert werden konnten – diese Fälle werden in der Regel als Ordnungswidrigkeiten und nicht als Straftaten behandelt.
Wenn die Rechtswidrigkeit irreversibel ist (z. B. beim Bau eines Hauses auf geschützten landwirtschaftlichen Flächen), wird sie zu einer Strafsache.
Mögliche Strafen gemäß Artikel 319 des Strafgesetzbuches
- Freiheitsstrafe von 1 bis 3 Jahren.
- Geldstrafen in Höhe von 12 bis 24 Monatsgehältern (oder höher, wenn der illegale Gewinn diesen Betrag übersteigt – die Geldstrafe kann bis zum Dreifachen des erzielten Gewinns betragen).
- Ausschluss von der beruflichen Tätigkeit für 1–4 Jahre.
- Abriss des Bauwerks und Wiederherstellung des Geländes auf Kosten des Täters.
- Verfall aller erzielten Gewinne.
- Wenn eine juristische Person beteiligt ist, kann sie mit Geldstrafen von 1 bis 4 Jahren und in schweren Fällen mit der Aussetzung ihrer Tätigkeiten oder dem Verlust der Förderungswürdigkeit rechnen.
Dauer der strafrechtlichen Verantwortlichkeit
Die strafrechtliche Verantwortlichkeit für diese Art von Straftaten erlischt fünf Jahre nach Abschluss der Arbeiten.
Was wäre, wenn ich nicht gewusst hätte, dass die Werke illegal sind?
Unkenntnis des Gesetzes befreit nicht von der Haftung. Für eine strafrechtliche Verfolgung muss nachgewiesen werden, dass der Täter wusste oder hätte wissen müssen, dass eine Genehmigung erforderlich war oder dass die Arbeiten nicht zulässig waren.
Allerdings reicht Fahrlässigkeit allein (ohne Vorsatz) nicht aus, um eine Straftat zu begründen – sie bleibt eine Verwaltungsangelegenheit.
Rechtsberatung vor dem Bauen auf ländlichen Grundstücken
Das Bauen auf rustikalem oder landwirtschaftlichem Land auf Mallorca, Ibiza oder Menorca erfordert die sorgfältige Einhaltung der städtebaulichen und umweltrechtlichen Vorschriften.
Bevor Sie mit den Arbeiten beginnen, sollten Sie immer einen Architekten und einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt konsultieren, um zu klären, ob das Projekt realisierbar und rechtlich zulässig ist.
Bei Frau Legal berät unser Team Immobilienbesitzer und Investoren in den Bereichen Stadtplanung, Baugenehmigungen und Prävention von Kriminalitätsrisiken.
Wenn Sie Zweifel hinsichtlich der Situation Ihrer Immobilie haben oder Hilfe bei der Legalisierung bestehender Bauarbeiten benötigen, kontaktieren Sie uns noch heute über unser Kontaktformular.
