Wichtige rechtliche Aspekte beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Wichtige rechtliche Aspekte, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien möglicherweise nicht kennen

Der Kauf eines Eigenheims auf den Balearen ist für viele seit langem ein Traum – und oft auch ein Privileg. In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in der Region innerhalb von fünf Jahren um mehr als 50 % und innerhalb von zehn Jahren um 20 % gestiegen, was die hohe Nachfrage nach mediterranem Lebensstil widerspiegelt.

Während die Pandemie den Markt kurzzeitig bremste – mit einem Rückgang von 0,4 % im Vergleich zu Anfang 2020 –, haben sich die Preise seitdem stabilisiert und sind sogar um 0,8 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, was zeigt, dass der Immobilienmarkt auf den Balearen weiterhin widerstandsfähig und attraktiv ist.

Bei Frau Legal begleiten wir unsere Kunden durch alle Phasen des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Spanien – von der Steueroptimierung über Fragen des Miteigentums bis hin zu Maklerprovisionen – und sorgen so für Rechtssicherheit und Seelenfrieden.

1. Senkung der Vermögenssteuer beim Kauf von Immobilien

Viele ausländische Käufer wissen nicht, dass sie den steuerpflichtigen Wert einer Immobilie für Zwecke der Vermögenssteuer durch einen Darlehensvertrag reduzieren können – vorausgesetzt, dieser erfüllt bestimmte Bedingungen.

Voraussetzungen für die Gültigkeit des Darlehens:

• Der Darlehensvertrag muss vor oder gleichzeitig mit dem Kauf der Immobilie unterzeichnet und in einer öffentlichen Urkunde oder im Grundbuch formalisiert werden.
• Die geliehenen Mittel dürfen ausschließlich für den Kauf verwendet werden, wobei die Immobilie im Vertrag eindeutig identifiziert sein muss (Adresse, Registerangaben, Katasterreferenz und Betrag).
• Die Bedingungen müssen eine marktübliche Vereinbarung zwischen unabhängigen Parteien widerspiegeln.
• Alle Darlehensrückzahlungen und Zinszahlungen müssen vollständig dokumentiert werden.
• Die Eigentumsurkunde kann eine Klausel enthalten, in der die Herkunft der Mittel angegeben ist: „Hiermit wird erklärt, dass ___ € zur Erlangung eines Teils dieser Immobilie ein Darlehen sind, das [Kreditgeber] an [Kreditnehmer] gewährt hat.“

Die Erfüllung dieser Formalitäten gewährleistet, dass die spanische Steuerbehörde (Hacienda) das Darlehen für Zwecke der Vermögenssteuer anerkennt.

Für eine maßgeschneiderte Steuerberatung wenden Sie sich bitte an unsere Spezialisten für Immobilien- und Steuerrecht.

2. Provisionen für Immobilienmakler in Spanien

Beim Verkauf einer Immobilie ist es üblich und ratsam, mit einer Immobilienagentur zusammenzuarbeiten. Die Agentur handelt das beste Angebot aus und verwaltet den Prozess – gegen eine Provision.

• In der Regel zahlt der Verkäufer die Maklerprovision, die bei der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar abgezogen wird.
• Der Käufer stellt zwei Schecks aus: einen an den Verkäufer und einen an die Agentur.
• Die übliche Provision beträgt zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer (sofern diese nicht bereits enthalten ist).

Stellen Sie immer sicher, dass die Provisionsbedingungen in einem unterzeichneten Agenturvertrag klar festgelegt sind, bevor Sie fortfahren.

3. Miteigentum und gemeinsame Eigentumsrechte

Viele Immobilien auf den Balearen haben mehrere Eigentümer, die einer Miteigentumsvereinbarung (proindiviso) unterliegen. Es ist unerlässlich, die Rechte und Pflichten jedes Eigentümers zu kennen.

Wichtige Überlegungen:

1. Nutzung der Immobilie
   Jeder Miteigentümer kann die Immobilie uneingeschränkt nutzen, sofern er die Rechte der anderen Miteigentümer und die Beschaffenheit des gemeinsamen Vermögensgegenstands respektiert.
2. Kosten und Vorteile
   Die Kosten für die Instandhaltung und die Gewinne aus der Immobilie werden proportional zu den Eigentumsanteilen aufgeteilt.
3. Managemententscheidungen
   • Für die allgemeine Verwaltung und Instandhaltung ist eine Mehrheitsentscheidung erforderlich.
   • Für bauliche Veränderungen, den Verkauf der Immobilie oder die Begründung von Rechtsbelastungen ist die einstimmige Zustimmung erforderlich.
4. Selling a share
   A co-owner can sell their share, but must first notify the others, who have a one-month pre-emption right to buy it under the same terms.
5. Aufteilung des Vermögens
   Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufteilung des Vermögens beantragen. Ist das Vermögen unteilbar, kann es einem Eigentümer zugewiesen werden, der die anderen entschädigt.

Für rechtliche Unterstützung bei Miteigentumsvereinbarungen besuchen Sie unseren Abschnitt zum Immobilienrecht in Spanien.