Wie kann ich feststellen, ob ich auf meinem rustikalen Grundstück in Mallorca ein Haus bauen darf?
Der Besitz eines rustikalen Grundstücks auf Mallorca kann für viele ein Traum sein, aber vor Beginn eines Bauprojekts ist es unerlässlich zu prüfen, ob eine Bebauung rechtlich möglich ist. Auf den Balearen unterliegt ländliches Gebiet („suelo rústico“) strengen Vorschriften, die dem Schutz der Umwelt und der Erhaltung von landwirtschaftlichen und natürlichen Gebieten dienen.
Bei Frau Legal sind unsere Immobilienanwälte auf Mallorca darauf spezialisiert, Mandanten hinsichtlich der rechtlichen Machbarkeit des Bauens auf rustikalem Grund zu beraten. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Punkte, die vor dem Kauf oder Bau zu berücksichtigen sind.
1. Was gilt als rustikales Land?
Auf Mallorca wird Land entweder als städtisch, bebaubar oder rustikal eingestuft.
Rustikales Land bezieht sich auf nicht bebaubare Gebiete, die für die landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder ökologische Nutzung reserviert sind. Die Klassifizierung und die spezifischen Beschränkungen werden vom Consell Insular de Mallorca durch den Plan Territorial de Mallorca (PTM) und die kommunalen Bauleitplandokumente (PGOU) festgelegt.
📘 Referenz: Plan Territorial de Mallorca (Consell de Mallorca)
2. Mindestanforderungen für das Bauen auf rustikalem Land
Die Möglichkeit des Bauens hängt von verschiedenen Bedingungen ab, die im balearischen Bodengesetz (Ley del Suelo de las Illes Balears) und den lokalen Vorschriften festgelegt sind. Im Allgemeinen ist eine Bebauung nur zulässig, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Das Grundstück erfüllt die Mindestflächenanforderung, in der Regel 14.000–50.000 m², abhängig von der jeweiligen Zoneneinteilung (allgemein rustikal, geschützt rustikal, forstwirtschaftlich usw.).
- Das Land ist aus Umwelt- oder Landschaftsgründen nicht geschützt.
- Es gibt vorhandene Zufahrtsstraßen und grundlegende Dienstleistungen (wie z. B. Wasserversorgung oder Stromanschluss).
- Das geplante Gebäude entspricht den Volumen-, Höhen- und ästhetischen Beschränkungen, die in der lokalen Planung festgelegt sind.
- Der Eigentümer erhält eine Baugenehmigung (licencia urbanística) vom Rathaus, nachdem er einen positiven Bericht vom Consell Insular erhalten hat.
Ohne diese Genehmigung ist der Bau strengstens untersagt.
3. Geschütztes rustikales Land (SRP)
Einige Grundstücke sind als „Suelo Rústico Protegido“ klassifiziert, was bedeutet, dass sie aufgrund ihres ökologischen, landschaftlichen oder landwirtschaftlichen Wertes geschützt sind.
In diesen Gebieten sind neue Wohngebäude nicht zulässig, und es sind nur begrenzte Arbeiten erlaubt – wie z. B. die Restaurierung bestehender Gebäude, landwirtschaftlicher Einrichtungen oder kleine Umbauten mit vorheriger Genehmigung.
Der Versuch, ohne Genehmigung auf geschütztem, rustikalem Land zu bauen, kann schwerwiegende Folgen haben: Abrissverfügungen, hohe Geldstrafen und sogar strafrechtliche Haftung gemäß Artikel 319 des spanischen Strafgesetzbuchs.
4. Verfahren zur Bestätigung, ob Sie bauen können
Vor dem Kauf oder der Planung eines Projekts empfehlen wir die folgenden Schritte:
- Fordern Sie eine Planungsauskunft an von Ihrem örtlichen Rathaus.
Dieses Dokument bestätigt die städtebauliche Klassifizierung und die zulässigen Nutzungen des Grundstücks. - Fordern Sie einen städtebaulichen Bericht an vom Consell Insular de Mallorca, in dem angegeben wird, ob und unter welchen Bedingungen eine Bebauung zulässig ist.
- Beauftragen Sie einen Architekten, um die Grenzen, die Oberfläche und die Zugangsbedingungen zu überprüfen.
- Konsultieren Sie einen spezialisierten Immobilienanwalt, um den rechtlichen Rahmen zu interpretieren und bei Genehmigungen oder Kaufverhandlungen zu helfen.
Bei Frau Legal koordinieren wir den gesamten Prozess – von der rechtlichen Prüfung bis zur Erlangung der endgültigen Baugenehmigung – und gewährleisten die vollständige Einhaltung des balearischen Planungsrechts.
5. Strafen für illegale Bauten
Das Bauen ohne Genehmigung auf rustikalem Land stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Planung dar. Der Consell Insular kann Geldstrafen verhängen und den Abriss der nicht genehmigten Arbeiten anordnen.
In einigen Fällen können auch Strafverfahren eingeleitet werden, wenn der Bau nicht zulässig ist.
Erfahren Sie mehr in unserem verwandten Artikel:
👉 Rechtliche Konsequenzen von nicht zulässigen Bauten und Arbeiten auf landwirtschaftlichen Flächen auf den Balearen
6. Rechtsberatung durch Frau Legal
Wenn Sie erwägen, rustikales Land zu kaufen oder auf Mallorca zu bauen, empfehlen wir Ihnen dringend, einen auf Immobilien- und Planungsrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Unser Team analysiert die Planungssituation Ihres Grundstücks, fordert die erforderlichen Bescheinigungen an und begleitet Sie sicher durch jeden Schritt des Prozesses.
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