Coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en España: explicación de las obligaciones clave
El sistema inmobiliario español cuenta con dos registros diferentes que a menudo causan confusión: el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) y el Catastro.
Mientras que el Registro de la Propiedad es un registro administrativo que describe las características físicas y la ubicación de cada propiedad, el Registro de la Propiedad se centra en la titularidad, los derechos y la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.
Históricamente, la falta de coordinación entre ambos registros ha dado lugar a discrepancias, duplicaciones e incertidumbre jurídica. Para solucionar este problema, la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que se reforma la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Registro de la Propiedad, introdujo un proceso de modernización integral para armonizar ambos sistemas.
Uno de los aspectos más relevantes de esta reforma es la obligación de georreferenciar las propiedades en situaciones específicas, un paso esencial para mejorar la precisión, la seguridad y la transparencia en la documentación inmobiliaria.
¿Cuándo es necesario el georreferenciamiento?
De acuerdo con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria española, los inmuebles deben georreferenciarse en las siguientes situaciones:
- Cada vez que se inscribe una propiedad por primera vez en el Registro de la Propiedad.
- Cuando se subdivide, fusiona o modifica un terreno, como en los casos de división, reagrupación, expropiación o redefinición de límites.
- Cuando se declaran nuevas construcciones, es decir, cuando un edificio, estructura o plantación ocupa una porción específica de terreno que debe delimitarse legalmente.
En otras palabras, cualquier operación que afecte a la superficie, la forma o los límites de una propiedad debe incluir un plano georreferenciado con coordenadas precisas compatibles con el Registro de la Propiedad (Catastro).
What does georeferencing mean in practice?
La georreferenciación consiste en asignar coordenadas geográficas (basadas en sistemas oficiales como ETRS89) para definir el perímetro exacto de una propiedad. Esto garantiza que lo que aparece en el Registro de la Propiedad coincida con lo que se ve físicamente sobre el terreno y en el Catastro.
Por ejemplo, si se declara una nueva construcción, la parcela en la que se encuentra el edificio debe georreferenciarse antes de su registro. Esto garantiza que tanto el terreno como la construcción estén correctamente alineados en los registros públicos.
La Dirección General de los Registros y del Notariado reforzó este requisito mediante una Resolución-Circular, en la que se instruía a los registradores a garantizar que la propiedad original estuviera georreferenciada antes de permitir el registro de cualquier modificación o nueva construcción.
Why is this reform important?
La coordinación entre los dos registros ofrece varias ventajas:
- ✅ Seguridad jurídica: elimina discrepancias que podrían dar lugar a disputas o doble titularidad.
- 📍 Precisión: garantiza que las descripciones de las propiedades reflejen la situación real sobre el terreno.
- 🧾 Eficiencia: Simplifica los trámites administrativos y notariales en ventas, herencias o urbanismo.
- 💻 Modernización: Establece un marco digital y geoespacial para las futuras operaciones del registro.
Aunque la aplicación de la Ley 13/2015 llevará tiempo, su progresiva entrada en vigor supondrá un paso importante hacia un sistema inmobiliario más transparente y fiable en España.
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