Guía para comprar y vender propiedades en terrenos urbanos en España

La compraventa de inmuebles en suelo urbano en España requiere una cuidadosa preparación legal. En Frau Legal, siempre recomendamos verificar todos los documentos y procedimientos con antelación, de modo que cuando el comprador o su abogado se presenten, la transacción pueda completarse de forma fluida, segura y satisfactoria.

A continuación, se incluye una guía paso a paso con los principales documentos y requisitos que debe tener preparados.

1. Las partes implicadas: vendedor y comprador.

1.1. NIE (Número de Identificación de Extranjeros)

Ambas partes deben estar correctamente identificadas y poseer un NIE. Normalmente, el vendedor ya dispone de uno, pero el comprador debe obtenerlo antes de firmar la escritura pública de compraventa ante notario, ya que es necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si una de las partes es una empresa, deberá estar en posesión del CIF (Código de Identificación Fiscal) equivalente.

1.2. Representación

Debe indicarse claramente si las partes actúan en su propio nombre o a través de un representante.

• Cualquier poder notarial debe estar certificado por un notario y ser válido.
• Si se trata de un documento extranjero, debe estar apostillado, legalizado y traducido oficialmente.

En el caso de las empresas, identifique exactamente quién actúa (director, gerente, administrador, etc.) y asegúrese de que la documentación esté lista para el notario.

1.3. Régimen matrimonial

Para los compradores, es importante aclarar el estado civil desde el principio. Si están casados, se debe verificar el régimen matrimonial. Cualquier acuerdo matrimonial debe presentarse ante notario con una apostilla y una traducción jurada para evitar problemas de última hora.

1.4. Ley de titularidad real

Cuando se trata de empresas, esta declaración debe realizarse con antelación.

1.5. Residencia fiscal del vendedor

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador deberá retener el 3 % del precio de compra y pagarlo a la Agencia Tributaria española como anticipo del posible impuesto sobre las ganancias patrimoniales del vendedor.

Si el vendedor es extranjero pero residente fiscal en España, deberá presentar un certificado oficial de residencia fiscal expedido por la Agencia Tributaria. Las tarjetas de residencia o los certificados de empadronamiento no sirven para este fin.

1.6. Nacionalidad del comprador

Los compradores no pertenecientes a la UE deben obtener un permiso militar para adquirir propiedades en terrenos rurales. Aunque esta guía se refiere a terrenos urbanos, en ocasiones una propiedad urbana puede seguir figurando como rural en el registro; en tales casos, el notario y el registrador exigirán este permiso.

2. Objeto de la transacción: la propiedad

2.1. Extracto del Registro de la Propiedad (Nota Simple)

Este documento muestra el propietario registrado, la descripción de la propiedad y los cargos existentes, tales como:

• Hipotecas
• Embargos o incautaciones
• Servidumbres
• Normas o convenios comunitarios

Disponer de la escritura de compraventa anterior (venta, herencia o donación) simplificará el proceso.

2.2. Actos anteriores

Es útil disponer de escrituras de declaraciones de nueva construcción, ampliaciones o división horizontal (en caso de copropiedad). Esto garantiza que el historial legal de la propiedad esté completo y listo para su verificación por parte del notario o el abogado.

2.3. Referencia catastral e ingresos por impuestos locales (IBI)

Debes tener:

• El número de referencia catastral
• Los últimos cuatro años de ingresos por el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

Por ley, se puede reclamar el IBI impagado de los últimos cuatro años. El impuesto del año en curso debe dividirse proporcionalmente entre el vendedor y el comprador, en función de los días de propiedad.

2.4. Propiedades en régimen de propiedad horizontal

Para propiedades dentro de una comunidad:

• Tenga listos los estatutos de la comunidad y los presupuestos extraordinarios.
• Presentar un certificado de estar al día en los pagos, firmado por el presidente de la comunidad, obligatorio según la legislación española.

2.5. Fronteras costeras

Si la propiedad se encuentra cerca de la zona costera, solicite un certificado a las autoridades costeras que confirme que no invade áreas protegidas.

2.6. Coordinación entre los registros de la propiedad y los registros catastrales

Asegúrese de que el Registro de la Propiedad y la Oficina Catastral reflejen la misma realidad (edificios, límites, superficie). Los registros inconsistentes pueden retrasar las ventas o las aprobaciones de hipotecas.

2.7. Bienes de Interés Cultural (BIC)

Consulte al Consell Insular para confirmar si la propiedad está protegida, ya que pueden aplicarse restricciones especiales de conservación y renovación.

2.8. Servicios públicos

Tenga a mano las facturas recientes de agua, electricidad y gas para demostrar que no hay pagos pendientes y facilitar la transferencia de los contratos.

3. Documentos pertinentes y aspectos urbanísticos

3.1. Certificado de eficiencia energética

Obligatorio según la normativa de la UE. Se puede obtener rápidamente, pero es recomendable empezar con antelación.

3.2. Certificado de habitabilidad

Requerido por la ley de vivienda de las Islas Baleares para cualquier venta, alquiler o transferencia de uso. La ausencia de este certificado debe mencionarse explícitamente en el contrato o escritura. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a multas.

3.3. Licencias de construcción y certificados de finalización

Guarde copias de:

• Todos los permisos de construcción
• Certificados de finalización del arquitecto y del Ayuntamiento.
• Licencias de primera ocupación
• Planos aprobados y planes finales del proyecto.

Se recomienda encarecidamente solicitar un informe técnico a un arquitecto para confirmar los detalles de la construcción y el cumplimiento de la normativa legal.

3.4. Certificados de ausencia de infracción urbanística

Solicite certificados tanto al Ayuntamiento como al Consell Insular que confirmen que no hay expedientes disciplinarios abiertos contra la propiedad. Estos pueden tardar en tramitarse, por lo que es recomendable solicitarlos con antelación.

3.5. Certificado de Urbanismo

Esencial para parcelas o terrenos urbanos sin urbanizar, este documento detalla las condiciones de construcción y los límites de desarrollo.

3.6. Recursos hídricos

En el caso de viviendas unifamiliares, compruebe si existe autorización de Recursos Hídricos para sistemas de calefacción o geotérmicos.

4. Si la propiedad está alquilada

En virtud del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador solo asumirá el contrato de alquiler si está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, el inquilino tiene derechos de preferencia y de rescisión:

• Derecho de tanteo: El propietario debe notificar al inquilino las condiciones de venta, concediéndole un plazo de 30 días para ejercer su derecho de compra.
• Derecho de retracto: si no se notifica, o si se vende en mejores condiciones a otra parte, el inquilino aún puede comprar en las mismas condiciones.

Conclusión

Estos son solo algunos de los aspectos legales y procedimentales que hay que tener en cuenta a la hora de comprar o vender una propiedad en las Islas Baleares.

En Frau Legal, nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario en Mallorca, Ibiza y Menorca están plenamente familiarizados con todos los requisitos legales, la documentación y los procedimientos administrativos.

Tanto si está preparando la venta de su propiedad como si ya ha encontrado un comprador, nuestro equipo puede ofrecerle asesoramiento personalizado para garantizar una transacción fluida y segura.

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