Comprender las discrepancias en la medición de terrenos en España
Si usted es propietario de un terreno en España, o está pensando en comprar uno, es posible que ya haya descubierto la confusión que a menudo rodea a las mediciones de las propiedades. El Registro de la Propiedad, el Catastro y la superficie física real suelen mostrar cifras diferentes para una misma parcela.
Estas discrepancias pueden causar graves complicaciones, especialmente a la hora de vender o comprar una propiedad. En este artículo, nuestros abogados inmobiliarios en Mallorca explican por qué ocurre esto y cómo solucionarlo según la legislación española.
¿Por qué se producen discrepancias entre los registros?
A lo largo de los años, muchas propiedades han cambiado debido a ajustes de límites, antiguos métodos de medición o actualizaciones de la construcción que nunca se registraron. Esto significa que la superficie que aparece en los registros oficiales no siempre coincide con la realidad.
Si está pensando en vender o comprar una propiedad, es mejor aclarar estas diferencias antes de firmar cualquier acuerdo. De este modo, el proceso será más rápido y se evitarán complicaciones legales o notariales más adelante.
En Frau Legal, recomendamos comenzar este proceso con antelación y consultar a un especialista, ya que estas rectificaciones pueden llevar tiempo y requerir múltiples documentos.
Procedimientos legales para rectificar discrepancias superficiales
La Ley Hipotecaria española establece dos procedimientos principales para corregir las discrepancias en la medición:
1. Artículo 201.3 LH – Procedimiento simplificado (hasta el 10 %)
Cuando la diferencia entre la superficie registrada y la medición real no supera el 10 %, la rectificación puede realizarse directamente ante notario mediante un proceso simplificado.
Hay dos casos:
- Si la diferencia es inferior al 10 %: un certificado del registro de la propiedad con un levantamiento topográfico detallado debe mostrar la correspondencia total entre la propiedad registrada y la parcela física.
- Si la diferencia es inferior al 5 %: Se puede corregir simplemente mediante una declaración del otorgante en la escritura.
Tras firmar la escritura pública de rectificación, el Registrador de la Propiedad evaluará la solicitud. Si no hay dudas sobre la legitimidad de la corrección, procederá al registro y notificará a los propietarios vecinos.
Sin embargo, si existen dudas justificadas —como una subdivisión previa o el riesgo de doble registro—, el registrador puede denegar la solicitud y solicitar más aclaraciones.
2. Artículo 201.1 y 203 LH: procedimiento completo de «expediente de dominio» (más del 10 %).
Si la diferencia supera el 10 %, el proceso se vuelve más complejo. Este procedimiento, conocido como «dominion file», también debe llevarse a cabo ante notario.
El notario recopilará toda la documentación necesaria y la enviará al registrador, quien dispondrá de 15 días para emitir un certificado tras revisar sus registros.
Si no surgen problemas, el registrador emite una nota de inscripción (válida por 90 días, prorrogable a 180) y devuelve el certificado al notario.
A continuación, el notario debe notificar a todas las partes afectadas y a los propietarios de los inmuebles colindantes, quienes disponen de un mes para presentar sus reclamaciones.
Si hay objeciones, el proceso puede suspenderse y solo puede continuar mediante procedimientos judiciales ante el Tribunal de Primera Instancia.
Si no hay objeciones, el registrador aprobará la rectificación y ordenará la publicación del edicto en el Boletín Oficial del Estado.
¿Por qué actuar ahora?
Dado que la ley ahora limita las rectificaciones a una diferencia del 10 %, es mejor actuar lo antes posible. Antes de la reforma, se permitían rectificaciones de hasta el 20 %, pero esto ya no es así, y es posible que las reformas futuras reduzcan aún más el umbral.
Retrasar este proceso podría significar enfrentarse a procedimientos más largos y costosos en el futuro.
Si sospecha que las medidas de su terreno son inconsistentes, nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Mallorca e Ibiza puede ayudarle a aclarar, actualizar y registrar la información correcta.
Póngase en contacto con nosotros aquí para obtener asesoramiento personalizado y asistencia con la coordinación catastral y registral.
