Nueva Ley de Ordenación Territorial en las Islas Baleares (III): Licencias de Ordenación y Comunicaciones Previas
Antes de iniciar cualquier obra, reforma o cambio de uso en una propiedad en las Islas Baleares, es fundamental saber cuándo se requiere una licencia urbanística o una comunicación previa. Actuar sin la autorización adecuada puede acarrear graves consecuencias legales, incluyendo multas y órdenes de restauración.
En este artículo, nuestros especialistas en derecho inmobiliario y urbanístico en Mallorca e Ibiza explican las diferencias clave entre estos dos procedimientos y qué hacer para evitar posibles infracciones.
¿Qué es una licencia de planificación?
Según el artículo 145 de la Ley de Ordenación de las Islas Baleares (LUIB), la licencia urbanística es «el acto administrativo que concede la autorización para llevar a cabo actuaciones que impliquen la transformación o el uso del suelo, la subdivisión, la demolición, la ocupación o la explotación de determinadas parcelas o inmuebles».
El artículo 146 de la LUIB especifica las acciones que requieren una licencia de planificación, entre las que se incluyen:
- Desarrollo urbano y parcelación de terrenos.
- Actividades de remoción de tierra, nivelación o vertido.
- Construcción o ampliación de edificios que requieran un proyecto técnico.
- Instalación de estructuras prefabricadas o móviles, excepto en zonas de acampada autorizadas.
- Demolición total o parcial de edificios.
- Cambio de uso de edificios o locales.
- Tala masiva de árboles o vegetación protegidos.
- Instalación de publicidad exterior visible desde la vía pública.
- Cercado de propiedades o recintos.
- Creación de redes de telecomunicaciones o radio.
- Apertura de nuevas carreteras o vías de acceso.
- Primera ocupación o uso de edificios e instalaciones.
- Construcciones subterráneas con fines de estacionamiento, industriales o comerciales.
En resumen, cualquier construcción o modificación de terrenos o propiedades que implique una alteración física o un nuevo uso requiere, por lo general, una licencia.
¿Qué es una comunicación previa?
La comunicación previa (artículos 145 y 148 LUIB) es un procedimiento simplificado que se utiliza para obras menores o pequeñas mejoras que no requieren un proyecto técnico.
It consists of notifying the local Town Hall of your personal details and the description of the intended works. Once submitted, you may begin the works immediately — as long as they comply with all regulations — though the authorities retain the right to inspect or verify them at any time.
Este sistema agiliza las intervenciones menores al tiempo que mantiene el control administrativo y la rendición de cuentas.
Consecuencias de actuar sin licencia o sin comunicación previa
La realización de obras sin la licencia requerida o sin presentar una comunicación previa constituye una infracción urbanística grave o muy grave según la LUIB.
En tales casos, la Administración puede iniciar un expediente por infracción urbanística que podría dar lugar a:
- Restablecimiento de la legalidad, exigiendo al propietario que legalice las obras o derribe lo construido.
- Multas y sanciones administrativas, a menudo cuantiosas.
- Responsabilidad civil por daños causados a terceros.
- Responsabilidad penal en casos graves.
De conformidad con el artículo 164 de la LUIB, las partes responsables incluyen:
- Propietarios, promotores y constructores,
- Gerentes de proyectos y arquitectos,
- Y, en el caso de las empresas, la propia persona jurídica, que asumirá el coste de la restauración de la propiedad y la indemnización a los terceros afectados.
Asesoramiento jurídico antes de iniciar cualquier obra
Para evitar sanciones, consulte siempre a un abogado especializado en urbanismo antes de comenzar cualquier obra o modificación en su propiedad. Los requisitos pueden variar significativamente según el municipio y el tipo de zonificación.
En Frau Legal, nuestro equipo de abogados en Mallorca e Ibiza ofrece asesoramiento experto en procedimientos urbanísticos, ayudándole a garantizar que todos los permisos y comunicaciones se presenten correctamente, y protegiendo su propiedad de costosas consecuencias legales.
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