En el sector inmobiliario, trabajamos a diario con varios tipos de valores inmobiliarios, cada uno de los cuales tiene una finalidad muy diferente. Comprender la diferencia entre el valor de mercado, el valor catastral y ahora el nuevo valor de referencia de mercado es esencial para evitar sorpresas fiscales al comprar o vender una propiedad en España.
Valor de mercado frente a valor catastral
El valor de mercado de una propiedad depende totalmente de la oferta y la demanda. En lugares como las Islas Baleares, la demanda actual ha elevado considerablemente los precios de mercado, algo que se refleja claramente en los anuncios inmobiliarios de Mallorca, Ibiza y Menorca.
El valor catastral, sin embargo, es una cifra administrativa fijada por el Registro de la Propiedad (Catastro). No tiene relación directa con el precio real de mercado y se utiliza principalmente como referencia para calcular diversos impuestos, tales como:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Plusvalía (Impuesto sobre el aumento del valor de los terrenos urbanos)
- IRPF (Impuesto sobre la Renta)
- IRNR (Impuesto sobre la renta de no residentes)
Este valor catastral, junto con otros datos, también es utilizado por la Agencia Tributaria española para estimar el valor de los inmuebles a la hora de calcular:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD)
Si el valor declarado en una transacción es inferior al valor estimado por la Agencia Tributaria, el comprador o el vendedor pueden recibir posteriormente una liquidación tributaria en la que se les exija el pago de la diferencia, más los intereses y las posibles sanciones.
Introducción del nuevo «valor de referencia del mercado»
Las recientes discusiones en el proyecto de Presupuesto General del Estado sugirieron que el gobierno planeaba alinear los valores catastrales con los valores de mercado, lo que habría provocado un aumento significativo de los impuestos del IBI y la plusvalía.
Sin embargo, el Ministerio de Hacienda ha aclarado oficialmente que no es así. El valor catastral se mantendrá sin cambios y, en su lugar, el Gobierno tiene previsto introducir un nuevo «valor de referencia del mercado inmobiliario».
Según el Ministerio, este valor tiene como objetivo:
- Mejorar la seguridad jurídica y la transparencia en el mercado inmobiliario.
- Combatir el fraude fiscal en las transacciones inmobiliarias.
- Servir como referencia uniforme para la valoración, garantizando una tributación más justa.
Este nuevo valor de referencia del mercado será:
- Calculado por el Registro de la Propiedad (Catastro) basándose en los precios reales de venta comunicados por los notarios.
- Verificado a través de otras fuentes de datos oficiales.
- Accesible a las administraciones públicas y a los ciudadanos como índice de referencia transparente.
¿Qué significa esto para los propietarios?
En esta etapa, el nuevo valor de referencia del mercado sigue siendo un proyecto legislativo. Una vez que se apruebe la Ley de Presupuestos y entre en vigor este nuevo sistema, su impacto en la fiscalidad y las transacciones inmobiliarias quedará más claro.
Por ahora, los propietarios pueden estar tranquilos, ya que sus impuestos del IBI y la plusvalía no aumentarán automáticamente, ya que estos dependen exclusivamente de la normativa municipal.
En Frau Legal, seguiremos de cerca la implementación de este nuevo sistema de valoración y sus efectos prácticos en la venta de inmuebles, las herencias y las obligaciones fiscales en las Islas Baleares.
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